주택담보대출 이용조건 금리 한도 절차 한방에 총정리

 

이번 포스팅에서는 주택담보대출 관련 소식을 정리해볼게요. 최근 부동산 정책이 새롭게 바뀌면서 대출 이자가 많이 싸진다고 해서 많은 사람들이 관심을 가졌던거 같은데요. 하지만, 한국은행에서는 금리가 싸지고 있는데 다시 대출이자는 오르고 있다는 소리가 들리는거 같아요. 그래도 주택담보대출이 필요한 사람이라면 해야겠죠? 이왕 하는거 자세히 알아보고 하세요.

 

 

주택담보대출이란?

 

말 그대로 내가 보유하고 있는 주택을 담보로 잡고 대출을 하는 행위를 말합니다.

 

 

주택담보대출 신청조건

 

일단 내가 자격이 되는지 그 조건을 미리 파악하는게 중요합니다. 이를 확인하려면, 주택도시기금사이트에 들어가서 신청자격을 확인해 볼 수 있다고 합니다. 다양한 자격조건이 있기 때문에 내 상황에 맞는 조건을 잘 골라서 확인해보세요. 

 

 

주택도시기금 사이트 링크

(http://nhuf.molit.go.kr/)

 

조건을 잘 확인했다면, 은행창구에 직접가서 주택담보대출관련 문의를 하면서 상담을 받아보고, 대출을 진행하면 됩니다. 상담을 통해서 필요서류,조건,이자 등 다양한 정보를 얻으세요. 필요서류를 구비해서 은행에 다 제출을 하면, 심사를 통해서 대출 여부가 결정됩니다. 대출이 정상적으로 이루어졌다면, 계좌로 돈이 들어옵니다.

 

 

예전에는 그냥 선착순으로 진행을 했는데요. 2019년에는 신청을 쭉 받은다음에, 심사를 통해서 자격요건이 충족되면 순차적으로 지급한다고 합니다. 지금은 접수가 다 끝난걸로 알고 있는데요. 이런 정보를 평상시에 잘 수집하고 있어야 필요할 때 제대로 받을 수 있습니다.

 

주택담보대출 조건

 

기존에 일반 주택담보대출을 받고 있는 사람은 이번에 새로나온 2019 안심전환대출로 갈아탈 수 있는데요. 이번에는 지원대상이 넓어져서 혼합형 금리 대출자도 조건이 된다고 합니다. 이 혼합형은 처음 5년까지는 고정금리로 상환하고, 이후는 변동금리 적용입니다. 이런 혼합형도 갈아타는 조건이 된다고 합니다. 

 

 

하지만, 갈아타려면 기존 주택담보대출을 마무리 지어야겠죠? 그럼 중도상환수수료가 발생되는데요. 1.2%라고 합니다. 이 수수료는 면제가 되지 않습니다. 즉, 수수료를 물어가면서 까지 낮은 금리로 갈아타는게 이득인 경우에만 갈아타는게 좋겠죠? 잘 생각해보셔야 할 부분입니다.

 

 

주택담보대출 금리

 

금리는 상당히 저렴해진듯 합니다. 2% 초반대로 형성된다고 합니다. 자세한 금리는 은행창구에 방문해서 상담을하면 정확하게 알 수 있습니다. 2015년에는 2.55~2.65% 수준이라고 하던데요. 2%초반이라면 비교적 저렴해진것은 확실합니다. 하지만 이런 금리는 여러가지 상황에 의해서 바뀔 수 있습니다. 반드시 은행에 직접가서 정확하게 확인하세요.

 

국민은행 기준으로 잠깐 설명드리면, 혼합형 기준으로 2.33% 수준이라고 합니다. 절대적인 기준은 아니지만, 그래도 저렴한것은 사실인듯 합니다.

 

 

주택담보대출 한도

이번 2019년에 안심전환대출로 새롭게 나온 상품은 담보인정비율 70%까지 된다고 합니다. 그리고 총부채상환비율은 60%라고 합니다. 예전에 있던 2015년에 비하면 바뀐 부분은 없습니다. 

 

 

이렇게 주택담보대출 금리랑 한도 및 조건에 대해서 정리해봤는데요. 부동산 정책이 바뀌면서 새롭게 등장한 상품인 만큼 관심이 참 남다릅니다. 

 

 

 

하지만 늘 대출은 신중해야 합니다. 내 소득과 상환가능 여부를 잘 파악해야 합니다. 물론, 은행에서 1차적으로 서류나 각종 심사를 통해서 자격조건을 파악하지만, 결국 대출상환은 자신의 몫입니다. 

 

주택담보대출의 장점

 

- 이자가 다른 대출에 비해 상대적으로 낮다.

일반적으로 사람들이 은행에서 받는 대출 중에서 상대적으로 이자가 낮은 편입니다. 그 이유는 신용 대출처럼 한 사람의 신용도를 판단하여 돈을 빌려주는 것이 아니라, 주택이라는 현물을 담보로 대출을 실행하기 때문입니다. 즉, 은행 입장에서 돈을 갚을 능력이 없어도 주택이라는 자산을 팔아 자본을 회수할 수 있기 때문에 상대적으로 이자가 낮습니다.

 

 

- 대출 승인이 잘 된다.

대출 승인이 잘 되는 이유는 이자가 낮은 이유와 대동소이합니다. 은행 입장에서 자본 회수가 용이하기 때문입니다.

 

주택담보대출의 한도

 

 

만약 주택 값의 100%를 은행에서 빌려준다고 하면 이자를 내면서 집을 살 수 있습니다. 하지만 현실에선 대출의 한도가 정해져 있습니다.

그런데 이러한 한도를 정하는 방법이 여러 가지이고 지역별, 주택 소유 여부, 주택 가격 등 여러 가지 요인으로 다릅니다. 한도를 공부하기 앞서 LTV, DTI란 용어에 대해 공부하겠습니다.

 

 

- LTV (Loan To Value ratio) : 주택담보인정비율

LTV란 주택담보인정비율이라고 합니다. 즉, 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출 한도를 의미합니다. 사실 이렇게 설명하면 와 닿지 않으니 예시를 들어 설명하겠습니다.

만약 4억 원의 아파트가 있을 때 LTV가 70%라면 4억원의 70%인 2억 8,000만 원이 최대 대출 한도가 되는 것입니다. 하지만 여기서 주의할 점은 LTV는 담보가치만을 의미합니다. 만약 대출 가능 금액이 나왔을 때 임차보증금, 전세권은 차감되어 대출이 가능합니다. 또한, 취득세, 옵션비는 별도로 책정이 됩니다. (기준 주택 가격은 KB국민은행의 KB시세 등 공신력 있는 평가자료를 참조)

 

- DTI (Debt To Income) : 총부채상환비율

DTI란 총부채상환비율이라고 합니다. 즉, 상환 능력을 따져 대출 한도를 정하는 것입니다. 이것 또한 예시로 설명하겠습니다.

만약 연소득 4,000만 원이고 DTI가 60%라면 4,000만 원의 60%인 2,400만 원의 상환 능력이 있다는 것이고, 연간 원리금 (원금+이자) 상환액이 최대 2,400만 원을 넘길 수 없다는 말입니다. 즉, 2,400만 원이 넘으면 대출이 실행되지 않을 수 있습니다. 여기서 주의할 점은 DTI는 기존 부채와 상환기간을 모두 고려한다는 것입니다. 

 

 

 

- 지역별 대출 규제 현황

 

서두에 말씀드렸듯이 대출의 한도는 지역별, 주택 소유 여부, 주택 가격 등 여러 가지 요인에 따라 적용이 다르게 됩니다. 아래의 표는 지역별, 주택 가격별 LTV, DTV를 정리해놓은 표입니다.

 

 

* 서민 실수요자 : 부부합산 소득 연 7,000만 원 미만 이하 (생애 최초 구입은 연 8,000원 만원 이하), 주택 가격 6억 원 이하, 무주택

* 1 주택 보유 세대 예외 : 기존 주택 2년 이내 처분 등

※참조: [대한민국 청약지도, 정지영 지음]

 

 

- 한도 선정 시 주의할 점

 

대출을 계획하고 한도 선정에 있어 주의할점은 LTV, DTI를 동시에 고려해야 한다는 것입니다.

LTV, DTI에서 설명했던 예를 다시 한 번 사용해서 설명하도록 하겠습니다.

만약 4억 원의 아파트를 연소득 4,000만 원인 A 씨가 산다고 했을 경우 LTV 70%, DTI 60% 일 때

LTV는 2억 8,000만 원 / DTI는 2,400만 원입니다. DTI의 경우 상환기간을 고려해야 하는데

만약 10년 상환으로 대출을 실행한다면 LTV 기준 연간 2,500만 원이 됩니다. 즉, DTI보다 커지게 되어 대출이 불가능할 수 있습니다. 

결론적으로, 대출 상환기간 조절을 통해 DTI를 낮춰 대출을 가능하게 만들 수 있습니다.

 

 

또한 세금 및 기본적으로 들어가는 비용이 크게 상승했기에 일반적인 서민은 아낄게 없습니다. 할수 있는건 외식 및 추가적으로 나가는돈의 흐름을 졸라 메는것 그것뿐이 할수있는게 없네요.

 

이러한 상황으로 주변의 지인들은 요번에 기존 주택담보대출 금리가 높은 분들은 다시 저금리로 갈아타는 주변분들이 많아지고 있습니다. 그럼 그분들은 어떤담보 대출로 갈아타고 있을까?

 

(서민안심전환대출 조건)

 

아낌e보금자리론이 2%대 금리를 제공해주네요 또한 서민안심전환대출 금리가 E보금자리론 보다 더싸다고 합니다. 다만 서민안심전환대출은 고정금리는 해당이 안된다고 하니 조금더 잘알아보고 진행하시기 바래요. 더싼 금리도 있다고 하니간요.

 

 

 

 

 

오늘짜 뉴스들입니다. 조선경기는 좋아지고 있다고 하고 고용율도 올라간다고 저래 뉴스로 떠드는데 주변에 일자리를 잃으신분들이 정말 많아요. 

 

그리고 요즘 대출은 필수사항처럼 대출없이 무엇을 할수가 없네요. 무작정 대출 하시면 안되구요 이것저것 잘 따져보고 실행하시길 바라면서 이상으로 주택담보대출 갈아타기 조건 방법 포스팅을 마칩니다.